O Superior Tribunal de Justiça suspendeu, em todo o país, os processos individuais e coletivos que discutem se condomínios residenciais podem impedir estadias de curta duração realizadas por plataformas como Airbnb apenas com base na destinação residencial prevista na convenção. A paralisação valerá enquanto a Segunda Seção julga o Tema 1.443 sob o rito dos recursos repetitivos.
A decisão foi tomada nos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, relatados pelo ministro Raul Araújo. A tese que vier a ser fixada deverá orientar juízes e tribunais em casos semelhantes, conforme as regras do Código de Processo Civil para precedentes qualificados. O objetivo é reduzir decisões divergentes sobre um tema que já aparece com frequência crescente na Justiça brasileira.
STJ transforma tema em repetitivo
O tribunal identificou dezenas de decisões monocráticas e acórdãos sobre a controvérsia e decidiu concentrar a discussão em um julgamento capaz de produzir uma orientação nacional. Com a afetação dos recursos ao rito repetitivo, processos que tratam da mesma questão ficam temporariamente sobrestados até a definição da tese.
O ponto central é saber se uma convenção que estabelece uso exclusivamente residencial já impede, por si só, a exploração recorrente de estadias curtas, ou se o condomínio precisa trazer uma proibição expressa a plataformas de hospedagem ou locação de curta duração.
Na prática, a decisão futura terá efeito sobre proprietários, síndicos, administradoras, hóspedes e plataformas digitais. A resposta do STJ deverá servir como referência obrigatória para ações em diferentes estados e reduzir interpretações conflitantes entre tribunais locais.
Até o julgamento do Tema 1.443, os processos que discutem essa controvérsia específica ficam suspensos em todo o território nacional.
Corte já tem precedente restritivo
A Segunda Seção já examinou uma questão semelhante em maio, no Recurso Especial 2.121.055. Naquele julgamento, a maioria entendeu que contratos de curta estadia com exploração econômica reiterada podem ser incompatíveis com a destinação exclusivamente residencial de um condomínio.
O colegiado concluiu que a convenção não precisa mencionar nominalmente Airbnb ou outras plataformas para que a restrição exista. Segundo o entendimento adotado, a simples previsão de uso estritamente residencial pode afastar modalidades de estadia que se aproximem de uma exploração comercial ou profissional do imóvel.
Também foi definido naquele caso que, para permitir esse tipo de utilização em um condomínio com destinação residencial, seria necessária aprovação de dois terços dos condôminos. O fundamento está na regra do Código Civil que exige quórum qualificado para mudança da destinação do edifício ou das unidades.
O que está em disputa
Um dos argumentos usados por condomínios é que a alta rotatividade de hóspedes altera a rotina do prédio e pode afetar segurança, sossego e uso das áreas comuns. Proprietários, por outro lado, costumam defender o direito de usar e explorar economicamente a própria unidade dentro dos limites legais.
| O que está em disputa | |
|---|---|
| Ponto | Questão a definir |
| Convenção residencial | Se basta para barrar estadias curtas |
| Proibição expressa | Se precisa constar de forma específica |
| Autorização | Se exige aprovação de dois terços |
| Efeito da decisão | Orientação nacional para casos semelhantes |
Fonte: STJ.
O STJ também distingue estadias curtas intermediadas por plataformas de uma locação residencial tradicional. Em decisões anteriores, a corte afirmou que o meio digital não define sozinho a natureza jurídica do contrato, mas a frequência, a forma de exploração e os serviços envolvidos podem afastar a caracterização de mera locação por temporada.
Essa diferença é importante porque a Lei do Inquilinato permite locação por temporada, mas o tribunal vem analisando se determinadas operações de curtíssima duração em condomínios se aproximam de uma modalidade atípica de hospedagem e, por isso, entram em conflito com convenções estritamente residenciais.
Julgamento terá impacto nacional
Quando o STJ concluir o Tema 1.443, a tese deverá ser aplicada aos processos que ficaram parados e aos novos casos que tratem da mesma controvérsia. Tribunais inferiores podem distinguir situações com características diferentes, mas precisam observar o precedente quando os fatos e a questão jurídica forem equivalentes.
Para condomínios, a definição pode influenciar a redação de convenções e a necessidade de convocar assembleias. Para proprietários, a decisão pode estabelecer limites mais claros sobre quando uma unidade pode ser oferecida para estadias de curta duração sem autorização coletiva.
A suspensão não proíbe de forma geral o uso do Airbnb no Brasil e também não significa que todos os condomínios estejam automaticamente impedidos de aceitar locações de curta duração. O alcance da medida está restrito aos processos que discutem a controvérsia selecionada pelo STJ, especialmente quando a convenção prevê destinação residencial, mas não traz vedação expressa à modalidade.
O julgamento repetitivo pretende justamente definir esse limite. Até lá, a paralisação evita que processos semelhantes sejam decididos de maneiras opostas enquanto a corte superior estabelece uma interpretação uniforme para o direito condominial.
