Condomínios residenciais e comerciais de todo o país terão até o dia 10 de setembro de 2027 para adequar os serviços de portaria e segurança às normas estabelecidas pelo novo Estatuto da Segurança Privada. A legislação define critérios rígidos para diferenciar a atuação de porteiros e vigilantes, exigindo que prédios com serviços de proteção patrimonial cumpram obrigações específicas sob a fiscalização dos órgãos competentes.
A regulamentação chega para pacificar divergências trabalhistas antigas e estabelecer limites claros sobre o que cada profissional pode executar na rotina diária. Com o prazo em andamento, administradoras e síndicos precisam revisar contratos de terceirização, atribuições internas e o uso de equipamentos nas guaritas para evitar passivos trabalhistas e sanções legais.
Especialistas em direito do trabalho apontam que o controle de acesso realizado na portaria é uma atividade de apoio e rotina comum em edifícios residenciais e comerciais. A descaracterização ocorre quando o funcionário passa a acumular funções de proteção patrimonial, como realizar rondas para prevenir furtos e invasões, inspecionar garagens ou perímetros, abordar suspeitos e intervir diretamente em ocorrências de risco.
Diferenciar atividades evita passivos
De acordo com as diretrizes legais, o porteiro tem como atribuições principais controlar a entrada e a saída de moradores e visitantes, identificar pessoas na recepção, receber encomendas, abrir e fechar portões e comunicar situações anormais à administração. Essas tarefas operacionais, por si só, não transformam o trabalhador em um profissional de segurança privada.
Caso a orientação do condomínio exija esse tipo de patrulhamento, a atividade passa a ser enquadrada como segurança patrimonial. Nesses casos, o edifício precisa seguir as exigências do estatuto, o que inclui a contratação de empresas autorizadas ou a estruturação de um serviço orgânico devidamente certificado pela Polícia Federal.
A advogada trabalhista Marcia Ribeiro reforça que a análise depende sempre das tarefas realizadas no cotidiano. Para ela, alterar apenas a nomenclatura do cargo na carteira de trabalho não resolve a irregularidade jurídica se o empregado continuar acumulando atribuições distintas e incompatíveis com a função original.
O controle de acesso, por si só, não transforma o porteiro em vigilante.”
Marcia Ribeiro, advogada trabalhista
Orçamento exige planejamento
Especialistas reforçam que nem todo condomínio será obrigado a contratar vigilantes. Prédios que utilizam funcionários exclusivamente para atividades de portaria e controle de acesso não precisam substituir os profissionais, desde que eles não realizem rondas ou abordagens ostensivas no perímetro externo.
O impacto financeiro, no entanto, preocupa o setor imobiliário brasileiro. Dados do Secovi-SP indicam que gastos com funcionários e segurança representam entre 50% e 65% das despesas mensais dos condomínios, o que exige planejamento financeiro rigoroso antes de qualquer alteração estrutural na equipe.
A mudança de função sem critérios técnicos pode gerar cobranças de diferenças salariais na Justiça do trabalho e discussões sobre o pagamento de adicional de periculosidade. Para os trabalhadores que já cumprem jornadas mistas, a recomendação é que os condomínios analisem o histórico de tarefas para evitar passivos.
Exigências para a vigilância
A profissão de vigilante é altamente regulamentada e exige requisitos rigorosos de formação, incluindo idade mínima de 21 anos, escolaridade específica, aptidão física e mental comprovada, além da conclusão de curso especializado em instituição autorizada. O profissional também precisa estar vinculado a uma empresa regularizada.
O uso de câmeras de segurança na guarita, por si só, não desvirtua a função do porteiro, desde que os equipamentos sirvam apenas como ferramenta de apoio ao controle de entradas e saídas. O abandono do posto de atendimento para checar áreas externas, contudo, é apontado por gestores como uma prática inadequada que compromete a segurança geral do edifício.
A fiscalização sobre o cumprimento das normas cabe à Polícia Federal, que também monitora as empresas prestadoras de serviços terceirizados. Síndicos e administradoras devem verificar se as companhias contratadas possuem registro ativo e autorização específica para atuar no segmento de vigilância patrimonial.
Cumprir prazo legal
Até setembro de 2027, os condomínios têm o período necessário para realizar um diagnóstico completo de suas operações cotidianas. O processo envolve auditar os contratos de prestação de serviços, avaliar as rotinas dos funcionários próprios e definir se o edifício manterá apenas o perfil de portaria ou se investirá em um sistema formal de segurança.
A separação de papéis visa trazer segurança jurídica para empregadores e empregados, evitando que trabalhadores de portaria fiquem expostos a riscos sem a devida capacitação e remuneração adequada. O cronograma estabelecido pela nova legislação serve como marco definitivo para a regularização do setor em todo o território nacional.
Moira Toledo, diretora de risco e governança da Lello Imóveis, destaca que a segregação de tarefas já é adotada por grandes administradoras para evitar vulnerabilidades operacionais. Segundo ela, delegar rondas ao porteiro reduz a atenção na recepção e expõe o trabalhador a riscos desproporcionais.
