As vendas de imóveis de alto padrão e luxo caíram 39% no primeiro semestre de 2026 na cidade de São Paulo, na comparação com o mesmo período do ano anterior. Os lançamentos recuaram 53%, segundo levantamento da Brain Inteligência Imobiliária.
A retração ocorre após um período de recordes em 2025. O mercado passou a enfrentar estoque maior, juros elevados por mais tempo e incertezas econômicas, fatores que levaram compradores de alta renda a adiar decisões.
Vendas recuam após recorde
A queda se intensificou no segundo trimestre, quando as vendas diminuíram 53% em relação ao mesmo período de 2025. Para a Brain, o resultado indica uma perda de velocidade depois do pico registrado no ano anterior.
O presidente da consultoria, Fábio Tadeu Araújo, avaliou que o mercado atingiu o limite de expansão observado nos últimos anos. Segundo ele, as incorporadoras chegaram a dobrar os lançamentos em cinco anos, mas o número de famílias capazes de comprar imóveis tão caros é limitado.
O movimento também alterou a estratégia das empresas. Com a redução da velocidade de vendas, incorporadoras passaram a diminuir lançamentos e a adiar a aquisição de terrenos para evitar o crescimento dos estoques.
Juros diminuem o apelo da compra
Os juros elevados aumentaram a atratividade de manter o dinheiro aplicado, em vez de direcioná-lo para a compra de um imóvel na planta. A avaliação foi apresentada pelo analista do Citi, André Mazini.
No alto padrão, o preço médio chegou a R$ 2,9 milhões, alta de 47% em um ano. No segmento de luxo, o valor médio alcançou R$ 10,8 milhões, com aumento de 24% no mesmo intervalo.
Como esse público normalmente já possui moradia, a aquisição depende mais do desejo por localização, planta, serviços, comodidades e marcas associadas ao empreendimento. Por isso, a percepção de exclusividade exerce papel importante na decisão.
A oferta maior reduziu a percepção de exclusividade que ajudava a estimular as compras de imóveis de luxo.
Oferta maior pressiona exclusividade
O aumento do número de projetos enfraqueceu a ideia de que determinados imóveis seriam oportunidades únicas em seus bairros. Mazini afirmou que a concentração de lançamentos criou uma situação de superoferta no segmento de luxo.
A presença de vários empreendimentos pode ser observada em regiões como Jardins e Itaim. A Benx, por exemplo, desenvolve o Autor Jardins, com plantas de 188 a 489 metros quadrados e preços a partir de R$ 5,8 milhões.
Na mesma região, a Yuny lançou um residencial com unidades de 300 a 713 metros quadrados, enquanto a Even oferece apartamentos do Esther Ibirapuera com áreas entre 251 e 334 metros quadrados. Os preços informados para esses projetos chegam a dezenas de milhões de reais.
Compradores pesquisam por mais tempo
Luciano Amaral, presidente da Benx, disse que os compradores passaram a comparar mais projetos antes de decidir. Segundo ele, o acesso a informações e a quantidade de ofertas diminuíram as compras imediatas nos estandes.
A empresa manteve lançamentos programados, mas adiou algumas compras de terrenos. Amaral descreveu a estratégia como mais conservadora e afirmou que o mercado passa por uma acomodação depois do pico de 2025, e não por uma crise.
Na Even, o presidente Márcio Moraes afirmou que a companhia reduziu o volume de lançamentos diante dos juros altos e do aumento dos custos de insumos. A empresa lançou dois empreendimentos no primeiro semestre e prorrogou um terceiro.
O tempo entre a visita, a negociação e a assinatura do contrato também aumentou. De acordo com Moraes, esse processo passou a levar cerca de 90 dias, em média.
Empresas preservam projetos fortes
Apesar da retração geral, algumas incorporadoras relatam desempenho positivo em empreendimentos específicos. A JHSF informou que mais da metade dos 146 apartamentos do Reserva Cidade Jardim já foi vendida. As unidades ficam na faixa de R$ 30 milhões.
A Construtora Adolpho Lindenberg também registrou vendas acima do esperado em um residencial lançado em Moema, próximo ao Parque do Ibirapuera. A empresa vendeu 21 dos 39 apartamentos em um único fim de semana de agosto, com preços a partir de R$ 14 milhões.
Esses resultados mostram que a desaceleração não atinge todos os projetos da mesma forma. Localização, características do empreendimento e capacidade de atrair compradores continuam influenciando o desempenho comercial.
Ao mesmo tempo, a manutenção de juros elevados e as incertezas econômicas seguem como obstáculos para o setor. Incorporadoras também passaram a considerar custos, eleições, conflitos internacionais e mudanças tarifárias em suas decisões.
Estoque exige acompanhamento atento
A Brain estima que o estoque de imóveis de alto padrão e luxo corresponda a 18 meses de vendas. Para Araújo, o nível ainda é administrável e não caracteriza uma crise, especialmente porque as empresas reduziram os lançamentos.
Dados do Secovi-SP, organizados pelo tamanho das unidades, mostram estoques acima da média histórica dos segmentos analisados. O prazo é maior nos apartamentos com mais de 180 metros quadrados.
O quadro abaixo permite comparar o estoque atual com a média desses segmentos na cidade.
| Estoque de imóveis por tamanho | ||
|---|---|---|
| Área da unidade | Estoque atual | Média do segmento |
| 86 m² a 130 m² | 19,6 meses | 12 a 13 meses |
| 131 m² a 180 m² | 20 meses | 12 a 13 meses |
| Acima de 180 m² | 21 meses | 12 a 13 meses |
Fonte: Secovi-SP
Para Mazini, o nível de alerta do mercado avançou da zona amarela em direção à vermelha, porque a velocidade de vendas continua em queda. Ainda assim, a Brain considera que a redução dos lançamentos pode ajudar a estabilizar o estoque.
Amaral projetou um período de menor volume de lançamentos em 2026 e 2027. Na avaliação dele, uma melhora poderia ocorrer a partir de 2028, caso os juros se aproximem de 10%.
